日本物业进驻苏州小区，看门大爷这次终于急了

前两天日本物业进驻苏州某小区的新闻上了热搜：

为了迎接新物业小区还专门搞了个交接仪式，一路张灯结彩放鞭炮，居民夹道欢迎相当高调。 不用想也知道，这群业主和之前的旧物业肯定是结下了梁子，要是没有大仇也不至于换个物业换出了结婚的阵仗。

我发现对于换日本物业这件事，网友评论出现了严重的两极分化。 一部分网友持鼓励态度：觉得这思路开阔！既然对旧物业不满，换日本物业有何不可，反正花的都是业主自己的钱。  另一部分吃瓜群众却认为：干活的到头来还是中国员工，这样的引进就是圈钱，典型的被人卖了还帮人数钱。 其实说到底争论的是日本物业到底和咱们有什么差别，所提供的服务值不值得引进。

01.
日本物业VS国产物业 为了真实还原日本物业，我特别去做了调研，还问了在日本住过好几年的田瓜，发现他们其实是个很神奇的存在。
日本物业好在哪？
日本政府曾提出过一个“建筑物百年”计划。为了减少建筑垃圾、浪费社会资源，要求新建楼房要能够达到百年标准，所以建筑物维护也成了重中之重。
1）建筑保养维护好：50年还跟新房一样 咱们国内 8、90 年代的房子，现在即使不是危房，也大都老化破旧。

国内80年代老小区
可日本呢，哪怕已经四、五十年的房龄，看上去却像新的。外墙看不见裂缝、内部也干净整洁，连大门都铮亮。

日本50年房龄老公寓
能保持这样的好状态离不开日本物业，因为他们有个重要工作就是建筑保养维护。 当新房建成，物管公司就会和业主委员会一起商订一个长达50年的公寓维修计划表 ，里面详细规划了对公寓内外、管道线路、电梯供水等方方面面的维护节点和方法。
2）精细著称：一切按表格严格执行 一旦维护计划制定完成，物业就会严格按照这份表格执行任务。 外墙十年翻新一次、顶楼防水系统5年一小补10年一大补、电梯3个月检查一次15年必须更换等等...

不管管道有没有堵塞，每年都必须用高压清洗全部疏通一次，不会等到堵了、坏了才去想办法。

日本物业派来上门服务的管道清洁工图片来自@抖音用户kira
连公寓管理员的工作也细致到每天都有严格的时间规划：

从接待、清扫、点检到巡逻、汇报总结...每个时间点该干什么都清楚明了。

日本物业在做楼道清洁图片来自@抖音用户kira
3）公寓管理员：持证上岗 在日本，公寓管理员也不是谁都能当的，它算个技术工种，甚至需要考取国家资格证才能上岗。

日本公寓管理员里又能细分出三类：管理业务担当者、公寓管理士和公寓管理员。 管理业务担当者就是咱们国内的物业公司，资格证考试合格率只有20%。 公寓管理士是负责公寓管理、修缮等知识的专门从业咨询者，合格率更低了，只有8%。

公寓管理员呢就是现场管理公寓的员工了，虽然没有前两者要求高，但也是得考取相关资格证才能上岗的。
日本物业的水土不服
但日本物业的规则和服务基于他们的政策和实际情况，很多到了咱们国内可能会水土不服。
1）管理费用高 比如精心维护离不开资金支持，所以在日本买房你必须得先交一笔维修基金。 假如买一套“三LDK”你需要缴10万人民币左右的维修基金。这还没完，往后每个月还得再缴一两千元的物业修缮管理费，算下来绝对不是笔小钱。 但要放在中国，能接受这样高昂物业费的能有几个？
2）人员配备少，实行外包制 日本公寓大楼都是各管各的，所以日本物业的人员配备很少，一栋楼上只有一到两名常驻管理员，其他维修、维护人员基本都是外包。

外包人员
而且日本很少有封闭式小区，物业几乎不负责安保工作，都交给巡警，更多的金钱和精力都投入到了清洁和保养维护上。
3）物管行业老龄化严重 众所众知日本是个老龄化严重的国家，很多公寓管理员都是满头白发的老年人。

日本公寓管理员
虽然体质规范，但他们的体力不能和年轻小伙相较，想让他们帮忙送个重物或是修个灯泡你就不要指望了。中外物业的关键区别其实是中外社区形式差异引起的。 在大多数发达国家，封闭式社区属于少数有钱人的选择，管家式物业背后是高昂的物业费。而中国住宅是以庞大的小区为单位，物业费和国外比起来却算得上相当平价了。

“纯进口”外国物业并不适合我们的国情，所以这些日本物业即使被引进，也是做了相当大的升级改造之后才能服务于中国小区。 反过来说，其实我们中国的物业才是世界第一呢。 从指挥倒车到代收快递、帮忙垃圾分类到调节家长里短...放眼全世界也很难找到第二个吧？

02.
中国物业里的“海底捞” 中国物业流传着几个“海底捞”等级的王者大佬。据说只要是住过他们服务的小区，这辈子都不想搬家。
龙湖物业：服务型王者
1）打造冻龄式社区：园区冻龄/爱家焕颜 小区维护的好坏直接关系到今后房价，为了打造“冻龄式”社区，龙湖制定了超级细致的建筑、路面和绿化养护规定。
连草坪每平米杂草都要数过，落叶要随时清理但新鲜花瓣却能保留在草坪上供人欣赏。

除了“园区冻龄”，还有免费上门的“爱家焕颜”服务，清洁排水管道、保养电器等等都随叫随到，而且免费。

2）家人式服务 龙湖“晒被节”你听说么？ 名字有点奇葩，但其实很暖心。听说为了满足业主们夏天晒被的需求，物业会组织集体帮忙晒被。

图片来自@龙湖物业微博
业主们可以提前预约，物业上门收被，晾晒后再统一归还。 不是多大的事情，但龙湖整整坚持了12年也不容易。我觉得对住高层的上班族来说还真挺贴心的。

晒被节盛况
图片来自@龙湖物业微博
这种“家人式”服务还包括夜间巡逻换上软底鞋、为垃圾桶换降噪轮、给小青蛙“搬家”、过年过节送上小礼物等等。

前两天刚过完的腊八节
图片来自@龙湖物业微博
3）龙湖智慧服务 18年龙湖物业升级了“龙湖智慧服务”，简单来说就是升级细化出的各种增值服务。

“龙湖智慧服务”微信小程序
田螺美家： 龙湖自己培训的小龙家政，专做保洁，从日常保洁到家电清洁全部都有。愚公搬家： 帮业主们搬家，直接在龙湖APP上就能预约，非常方便。安心租售： 很多小区物业都在帮业主代租房子，有了正规流程不管对业主还是租户来说都更放心了。 感觉住在龙湖，基本生活有物业就够了。
万科物业：第一大物业
万科物业是中国第一大物业，基本服务就不用多说了，今天就夸夸它人性化的一面。

1）网络化管理：住这儿APP 住过万科的小伙伴肯定都知道“住这儿”APP ，从账单缴费到快递查询全部都能在这个小程序里完成。

小区里很多公共设施上都贴着二维码，如果坏了直接用APP扫码保修就行，非常方便。 疫情期间如果想找物业也能在APP一键呼叫，还能通过首页查看小区的“疫情防控日报” ，不用出门就能搞定以前要跑腿才能解决的问题。
2）“2314”高效原则 服务好等于高效，万科有个“2341”原则 ，就是20分钟响应业主反映的问题，30分钟完成应急处理，4小时内未解决需报备原因，1天内没解决告知上级。
如果小区里有设施坏了需要维修，不是能立马修好的那接到报修后物业会先在旁边标记上“待修理”的标志。 其他业主看见就知道已经报修过，避免了重复动作也让人觉得格外安心。
3）友邻力量社区 我发现好物业的社区活动都做得特别好，如果你住在万科不管大节小节物业统统都会组织活动。 这还不包括万科自己发起的朴里节、乐跑等等。和邻居间不再是点头之交，这种感觉真的很好。

万科朴里节图片来自@万科物业
仁恒物业：靠口碑说话
听说仁恒的业主复买率极高，每次开盘仅靠复买和“老带新”就能卖掉一半以上。我想这肯定离不开物业的功劳。
1）这些配置，只有好物业才敢上 行业间有一种说法，评估一家物业是否够优秀，只要看几个交付几年老小区的水景，就能得出结果。 小区水景虽然漂亮，可大部分开个五六年就变成了一潭死水。打理需要大量人力，维护费用也很高，所以对自家物业没有信心的开发商往往都不敢轻易用水景装饰。

而仁恒大部分小区里都搭配了水景，哪怕过去20年看起来也和新的一样：

上海仁恒滨江花园
会所也是如此：

Y.Time运动会所
敢上水景、会所这类特别需要维护的硬核设施，就知道仁恒对自己的物业很有信心。
2）好物业，是为业主改变 如果业主图方便总喜欢从草坪间斜穿过去，普通物业肯定会把草地圈起来标上“严禁踩踏”的牌子； 可仁恒物业就反思了是不是自己的路径规划不够人性化，于是特意从草地间重新开辟了一条小路方便业主通行。

上海仁恒公园世纪
为了方便业主遛狗，仁恒还特意在小区里搭建宠物公园：

可见用户口碑，绝不是一朝一夕就能积累起来的。  真没想到，咱们国产物业竟然默默发展得这么牛了。而且中国人特有的“热心肠”也成了国产物业的标志性特色，让人觉得心里暖暖的，充满了自豪感。 当然因为我们是物业第一大国，人口多小区多物业也多，免不了服务质量上的参差不齐，除了上面这些三好学生，也肯定有不作为的物业。我知道大部分业主其实也不是想掏一分钱换十分服务，但前提是物业提供的的实际服务和我们付出的物业费得成正比才行。

@本文图片来自网络