干货！房价打折季，教你区分哪些降价只是套路

文/ 宋子豪

最近房子打折的消息刷了屏。

尤其恒大，全国600多个楼盘7折出售，提出“金九银十”两个月要达到2000亿。

实际上，今年年初很多房企就开始降价了。

根据克而瑞公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》，TOP20的房企里，有十几家前四月销售均价低于去年同期水平。

就拿恒大举例，根据恒大的半年报，2020上半年恒大全国楼盘销售均价是9029元/平米，比2019年全年的单价10281元/平米，每平米便宜了1000块。

如果与2019年同期的10756元/平米相比，下降幅度更是高达16%。

上半年房企日子不好过啊。

当然，下半年更不好过。降价还会继续。

以价换量的2020

我为什么敢预测下半年还会降价呢？有三个理由。

首先，2020年是房企还债大年。

贝壳研究院发布的数据显示，2020年8月份到2021年上半年，有4个单月，房企到期债务规模超过千亿。

有的房企表面光鲜，其实债台高筑。为了还债，降价卖房，可以说是常规操作。

其次，上半年因为疫情，销售任务完不成。

根据中指研究院的《2020年上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》，2020年上半年百强房企中完成半年销售目标的，只有40家左右。

想要完成销售任务，什么营销手段也比不上实实在在的降价。

最后，之前颁布的“三条红线”，使得负债高的开发商都要降负债。怎么降？最好的方法就是卖房变现还债。

你要说有些小房企负债不高啊，也就是大房企会降负债吧。

其实，下半年最“惨”的就是负债不高的小房企。

大房企为了降负债打折卖房。你跟不跟呢？不跟，市场就被人占了。

很多深耕一个地方的小房企，希望以服务业主，打好口碑占得市场。但是大开发商就用一招“打折”一路平推过来。马上兵临城下了。

消费者的身体都是很诚实的，大开发商更便宜，你觉得他们会选择谁？

可以预见，会有不少房企跟着恒大的脚步，打折卖房。因为打折可能会赔，但是不打折可能会“死”。  真假折扣

大家都在降价，肯定有人浑水摸鱼。

有的开发商就是真打折，伪降价。先涨价5%，再打个98折。

消费者怎么分辨呢？

其实，我们可以参考备案价。

备案价，就是新房项目经政府审批后，允许出售的最高价。

有的开发商先把价格定高，然后宣传有折扣给优惠，暗地里把备案价当做底价卖。

不知各位有没有遇到过这种情况，卖房销售叫你哥叫你姐，信誓旦旦说去跟销售总监要折扣。

跑来跑去，劳心劳力，其实最后拿到的就是备案价。

人生如戏全靠演技。

一句话说到底，只要是开发商给的价格超出备案价的，不管折前还是折后，统统是套路。

备案价怎么查？

这个备案价怎么查呢？

首先，要找到当地的房产信息登记网站。这个网站名字每个城市不太一样。最简单的方法就是在百度上搜索“XX市网上房地产”。

话说百度收了广告费后，把政府的官方网站排在安居客，房天下的后面，也是挺厉害。

政府网站的网址，都是带政府缩写（英文gov）的，比如北京的房产信息登记网站是《北京市住房和城乡建设委员会》，如下图：

进来之后，点击房地产交易，如下图：

再点击住宅项目信息公示，如下图：

输入项目名称，选择期房或者现房就可以查了，如下图：

如果查不到，表示我们用的项目名称只是推广名，不是备案名。

可以在安居客，新房里用推广名查项目，旁边有个“别名”，就是备案名。

用一个项目举例。

我们查出来项目之后，点击预售证号，再点击查看信息就能看到这栋楼的销售情况，如下图：

下面是点击后，各栋楼的价格。点击“查看信息”，如下图：

“查看信息”点击完毕后，能看到各楼层的销售情况，如下图：

这里插一句，如果自己没有查过，不要轻易相信销售说房子卖完了。

因为有这么一种情况：一个项目包给了两个不同的团队销售。具体房子是分给两个销售团队的。

他说没有这套房，但可能另一个团队有房。

最后，找到具体房子点进去，这才是备案价。

高阶技巧

 知道备案价之后，还能比这个价格低吗？

有的项目确实有可能，我们可以试着找中介谈。很多人觉得中介不靠谱，但其实找中介有两点好处。

首先，中介作为渠道商，赚的佣金是开发商给的广告费，买家不用给中介费用。

其次，大的中介有议价权。有些项目的成交客户，可能30%都是一家中介带来的，这样的中介有跟开发商议价的资本。

所以如果有看中的项目，看哪家中介带的客户多，可以找这家中介问问成交价都在什么范围，委托他们跟开发商的销售谈价格。

当然，大多数中介即使报成交价也会上抬一部分。我们心理有个底就行了。

最后，需要提醒一下，在这波降价潮当中，当心暴雷，不能只想着便宜。

首先，小开发商的房子最好不要买。

在人民法院公告网，用房地产，破产文书一查。今年基本每个月都有20多家小房企破产。

碰上资金链断的小房企，你想趁打折省省钱，人家就想用打折埋个雷。

其次，三四线城市的房子只适合自住，不适合投资，尤其没有产业支撑，人口净流出的城市。

根据中指研究院的《百强房企销售报告》，上半年，20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市，19.2%来自于一线城市，合计占比80.1%。

也就是说，一二线城市虽然少，但是市场上8成的房子都是在这卖的。

最后的话

之前的文章里我们提到过，下半年很可能是刚需用户的一个机会。

从8月份各大房企发的半年报看，2020年上半年房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平比起2019年都在下降。

成本没变，利润比例却减少了，就是因为降价了。

如果这两年有买房的打算，可以准备出手了。

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