13万/平，《三十而已》里顾佳的豪宅，也不是十全十美

文/宋子豪

最近，电视剧《三十而已》大火。剧中，女主顾佳为了让儿子在顶级幼儿园就读，不惜背负高额贷款，搬入高档小区君悦府。

这个小区有多牛？剧中一幕很有意思。顾佳第一次带孩子去幼儿园就遇到了木子妈妈，一开始的时候木子妈妈说话还阴阳怪气的，让人听着很不舒服。但一听顾佳住在君悦府之后，木子妈妈的语气立马就变了，甚至还主动要加顾佳的微信。

此外，从小区布景来看，顾佳住的豪宅，有9米层高的入户大堂，手工打磨的水晶灯具，钢琴烤漆大门。最让人印象深刻的是，那能远眺东方明珠的超大阳台。

很多人会好奇，这么神秘又土豪的房子，现实中是哪个项目？

1

首先，我们得知道，电视剧为了表现张力，可能会在不同地方取景。

但如果和现实仔细对比这个9米层高的大堂，很容易发现，这个项目就是13万一平的江景项目——景瑞尚滨江。

带大家感受一下这个10W+豪宅的居住环境。

景瑞尚滨江位于繁华的陆家嘴滨江板块，毗邻国宾道——浦明路，距离黄浦江只有150米，和董家渡以及4A级景区“老码头”隔江对望。

依傍陆家嘴一线滨江风景，距离小陆家嘴仅约2.5公里，东方明珠3公里，周边共有700多家互联网金融、基金公司，5000多家金融科技公司，其中不少世界500强。

这是它的江景：

楼栋整体设计出自美国最大酒店设计公司HBA之手，法式ArtDeco风格。通体米黄石干挂外立面，傲立江畔。

9米挑空大堂，天顶用的是16块尊黄透光天花玻璃装饰，配以纯手工打制的意大利Barovier & Toso水晶吊灯。地面由希腊进口的特级雅士白，法国进口的云多拉灰和浅啡网三种顶级大理石拼接而成。

一层现代艺术长廊，由英国翡翠艺术集团设计，引入名家艺术真迹，包括吴爱政先生的《百年上海滩》、吴静茹老师的雕塑《如闻》、蔡小华老师的《无题》、乔治·莫兰迪的《静物》等。

每户独享水晶艺术梯厅，镜面墙体，定制水晶壁灯，全系入户门均由高级实木钢琴烤漆工艺制成，366㎡的还是双开门。

270度瞰江会客厅，配合大面积落地玻璃窗、120㎡无廊柱客餐厅。

室内配备Poggenpohl、Gaggenau等全球名品奢装，超大尺度的浴室，晚上可以在家一边泡澡一边欣赏江景。

女主住的10层，预计3000万左右，B户型177平米 ，全南套房设计，客厅朝南，正看黄浦江景观。

2

房子很好对吧？但你知道么，这个项目，是只有40年产权的公寓。

我们所说的公寓，一般是指商务公寓，属于商住房的一种，产权为40年或50年。一般来讲，这类项目处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公。价格相对写字楼较低，首付最低5成，按揭贷款最长只有10年。

在这里强调下，我通常不推荐商住房。为什么？

因为，买了这类房子，业主随时可能由于政策变化，损失惨重。

比如，北京在2017年3月26日的调控政策中明确规定，商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”。同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。这是对“商住房”限购。

这导致北京商住房价格暴跌40%，成交量更惨，降了94%。

3

但是，这种商品既然存在，肯定有它的市场。它到底有哪些优劣势？适合哪类群体呢？

先来看优势。

首先，商住房的总价低于住宅。比如成都某小区里，60平的住宅卖90万，商住房只卖60万。

其次，商住房的租金回报比大。这是因为商住房位置往往很好，租赁需求大。同时，商住房可以注册公司，受到小公司青睐，租金比租给个人高。

最后两个好处是，商住房不限购。如果赶上拆迁，拆迁费高。

再来看劣势。劣势就挺多了。

首先，商住房没有学区，不能落户。

这导致商住房基本只能追求居住价值，或者租金回报。增值速度比住宅慢很多，北京同社区商住房几乎都比住宅单价低1万以上。

第二，商水商电生活成本高。

上海平均水费3.45元/吨，电费0.53元/度，景瑞尚滨江水费5.2元/吨，电费1.06元/度。而且由于商住房一般物业费更贵，尤其酒店式公寓，可提供增值服务，比如北京东直门附近的楼盘物业费多在10元以内，但是酒店式公寓的物业费最高可达26元/㎡/月。

第三，只能贷款50%，贷款周期十年。

我们都知道房贷越多越好，周期越长越好。这样银行就可以帮你抵抗通货膨胀和货币贬值。比如手头有50万，最多只可以贷款买100万的公寓，但可以买143万左右的住宅。都采用等额本息，4.9%的年利率计算，公寓月供5278.89元，住宅月供4776.54元。首先月供压力大，其次房产增值慢。除去通胀涨幅不大。

第四、税费高。

在购买时，商住房和住宅付出的成本差别不大。但是10年后出售时，如果是家庭唯一住房。住宅税费卖家部分免征，但公寓要征收下面这些费用：

1）、増值税+附加利：（成交价一原购房价）/(1+5%)×5%+(成交价-原购房价）/(1+5%)×0.6%

 2）、土地增值税：成交价×5%(此种情况个税按照全额20%征收）或（现成交价一原购房价）×30%~60%

 3）、个人所得税：（成交价-原购房价-上手契税本手附加税-本手土增）×20%

 4）、印花税：成交价×0.05%

最后、商住房流动性不好，出手难。

最后的话

总的来看，商住房不适合刚需上车，因为首套置业后将来都要换房，但公寓流动性不高。

商住房适合有闲钱购房者，长期持有赚租金。如果位置非常稀缺，也能增值一部分。

或者像景瑞尚滨江这样，业主有钱任性，更在意房子的居住价值，价格也比住宅略便宜。

近些年，这类产品还不少，比如北京有长安太和二期，长安街边150米，40年产权不限购。这种项目专门针对哪些在北京没购房资格，但不差钱又想在核心区域买房的客户。北京通州的五河交汇处，将来也会有许多类似项目。

听完我的介绍，很多人可能会觉得，40年产权、生活成本那么高的公寓卖13万每平，真很魔幻。但我们也要明白，这个地段位置太好。

所以，还是那句话，买房子其实就是买位置。这也是为什么我们一直提示大家尽量去大城市买房，尽量去核心区买房的核心原因。

·end·