房价这么高，是炒上去的吗？

文/李星河

今天我们来聊聊房价大趋势，这是大是大非的问题，相信今天的内容能帮各位刚需想清楚：当下到底该不该买房。

高房价，已经成了很多人心中的刺。尤其是一线城市，“房价收入比”已经超过30倍，一个家庭不吃不喝30年才能买得起房。

国际上比较流行的说法是，房价收入比应该在 3—6 倍为合理区间，超过6就被认为在泡沫区间。

但我们国家早在90年代初，房价收入比就在6以上，也就是说“泡沫”了好多年。有意思的是，这“泡沫”一直不破，似乎有越吹越大之势。

有人说，中国楼市这么涨，就是朵奇葩，是个特例。

还有人说，房价上涨都是炒家推上去的。

真是这样么？

国内房价上涨是一般现象

下面这张图，大家一定要保存好。以后谁要再跟你说国内房价上涨是特例，你就把这张图发给他。

这张图的数据来自国际清算银行，图中记录了2000年以来，主流发达国家、发展中国家和城市的房价走势。可以看出，这20年来，除了日本，其他区域的房价都是上涨的。

相比之下，咱们国家的房价涨幅，只是中等。我要不做标记，估计你都看不见。与狂涨的俄罗斯、印度，咱们的涨幅只是小巫见大巫。

为了进一步理解房价上涨是全球普遍现象，我再给你补充两个证据。

第一个是发达国家的。

从第二次世界大战结束后的1946年到2016年这70年的时间里，像美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价，年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素以后，还有4倍多。

第二个证据是发展中国家的。

二战以后，很多发展中国家先后经历了快速的经济增长，在经济增长的过程中，也都同时经历了快速的房价上涨。比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等，随着经济的增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度也不比我们慢。

这里插一句，很多人认为国内房价涨幅大是土地财政闹的，政府为了卖地获得收入，把地价推高。但外国没有土地财政，房价也在涨。

还有人认为咱们的房价是炒上去的。但房价上涨是全球长期的现象，很难归咎于炒作。炒作的特点是时间短，而且炒高后跌起来会很猛。

最典型的就是当年温州、鄂尔多斯、河北燕郊的暴涨暴跌。可是绝大多数大中城市的房价，这些年一直都很坚挺，哪怕遭遇严厉调控，这就很难说是炒作的结果了。

所以总的来看，咱们国家的情况，并不特殊，而是符合一个各国共同的一般规律。

那么我们不禁要问，推动房价的原因是什么？

房价推动因素

咱们再来看一张图。这张图显示的是1870年以来，14个主要发达国家的扣除通胀后的房价走势。

可以发现，在二战以后（第二条灰色带）房价出现了快速上涨。这是为什么呢？

首先是经济增长。二战前，全球经济年均增速也就1%。二战后，天下大势已定，经济增速达到2.5%。像1945年到1970年，资本主义国家经济增速更是高达4%。要知道，现在老外经济增长能有3%，就乐开了花。

经济起飞，老百姓手里就有了钱，会去寻找有价值的资产。房子有这么几个特点，作为实物，它能抗货币贬值，作为消费品，它能租能住。这么多功能，房子被大家追捧并不意外。

其次是和平稳定。二战后这70多年，是人类历史上难得的稳定期，没有大规模的战乱。在动不动周围就被炸成废墟的环境里，是没人敢投资房子的。

有关经济增长推动房价，再多说一句。经济学有一个恩格尔定律。这个定律说的是，一个人挣的多了，在奢侈品上的开销占比是不下降的。

房租是相对奢侈的消费品，所以它的花销占比也是不下降的。这意味着，房租的增速至少和收入增速一样快。那么房价的增速，在长期来看，应该和房租的增速一致，因为租金越高，房子越值钱。

简单来讲，我们可以理解成，经济增长，收入涨，房租涨，房价涨。进而我们可以得出一个粗略的公式：

房价增速=经济增速
这个公式已经很接近本质了，但还很粗糙，因为他没有考虑通货膨胀，城市化。

所谓通货膨胀，就是物价上涨，背后告诉你的是，货币在贬值。

再来看城市化。城市化简单理解就是进城的人变多，需求增加，会进一步推动房价。

所以，我们可以得到一个房价上涨的经验公式：

房价增速=经济增速+通胀速度+城市化速度

这个公式很有用，大家一定要记住。

因为它能解释过去，同时定位当下。

启示

有关它能解释过去，我们再看一张图。这张图来自美国著名学术期刊《美国经济评论》。

文章统计了1946年到2012年14个主要国家的房价增速、物价增速（CPI）、经济增速（GDP）。

很巧合的是，这些国家的平均房价增速大致等于物价增速与经济增速的总和（6.6≈4.3+2.5）。你可能会问，为啥没算城镇化？因为海外的城镇化水平已经很高。所以城镇化对他们房价推动影响有限。

那对中国有借鉴意义么？

过去20年，国内年均GDP增速在9.5%左右，物价增速大约为2.5%，城镇化速度为1.5%。三者相加就是13.5%。如果房价每年涨13.5%，20年涨12.6倍。

现实来看，这20年来，一线城市从七八千涨到了七八万，二线城市从三四千涨到三四万，三线城市也从一千元涨到一万左右。和公式基本吻合。

最后的话

从上述数据可以看出，现在房价虽然看上去很高，但本质是经济增长、城镇化洪流推动的结果，有其合理性。

如果未来经济持续增长，房价大概率将继续上涨。很多人可能会对此有顾虑。其实，结合收入水平、城市化率，咱们当下大致类似与70年代的日本和80年代的韩国相似。这两个国家在往后20年经济都继续增长。咱们工业基础扎实、人民足够勤奋，未来经济保持3-4%的增长还是很有希望的。

未来要买房，尽量到经济增速快的区域去。经济增速快，当地居民收入增长就快，也更容易吸引新人，两股力量叠加，更容易推动房价上涨。

买房不易，但对刚需来讲，再不易也得买，尤其是房价已经调整了3年多的背景下。

只有这样，普通人才不会被高速发展的时代甩在身后。

参考资料：徐远.城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑[M].北京：中信出版社

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