房屋买卖 二手房置换个人经验（上）-  小森林再见之卖房篇

小森林再见之卖房篇

2018年到2019年决定换房子，陪伴了我们4年的第一个小森林家就和我们说再见了，之后还会有离dream house更近的第二个第三个小森林，想想就没有不舍了，对家充满了新的期待。

经历了一场卖和买的房产置换，就想把自己遇到的都写下来，如果能帮到有需要的人就更好了。我们在这个过程中所有的流程都是第一次经历，还好身边有比较懂的人教我们一步步往下走。房屋买卖毕竟也算是一件大事，如果懂一些真的还是太重要了。

文章比较长，不知不觉码了这么多字，不要嫌我啰嗦哈哈哈。

坐标: 陕西省西安市 （房产交易过户流程大框架可能大体上全国都类似，具体各地会有些政策或者操作差异，以各地实际情况为准。）

我们的房屋置换心态: 希望能在房价最稳定的时候置换、两室换三室的小换大、 小区能换得好一点当然就最好了、一定不能盲目冲动看到超出预算很多的房子就下手了、可能以后还会换城市或者房子所以尽量还要考虑到是否值得投资、主要用于投资还是主要自用一定也要衡量清楚 (要细想，发现自己要求真的是太多了，现实最重要，价格合适了其他一切都成了次要因素了。)

前言

2018 年上半年西安的房市一直处于不断上涨的情况，可以说甚至一度到了一天一价的态势，一直在考虑置换一套房子，但在置换房产的情况下，有买方和卖方的双重心态，担心房价一直不稳定的话，万一出现: 低卖高买/长时间找 不到合适换的房子/房价一再涨导致手里的钱贬值/看到了合适的房子等房款到账结果已经出售等等等等，确实是太过纠结了。

到了下半年，房价开始持续回落回稳，而且各种政策在控制全国的房价大趋势， 西安也明显房价大幅度在往下降了。观望了一段时间，大概到了9月份，我们了解了整个西安东西南北各个区域的房价情况之后，打算开始把房子整理一下挂在中介公司，陆陆续续到了 10 月份，开始约中介拍照定价，就正式出售了。从挂在网上到售出签约大概经历了 3 个月零 27 天，后续双方办手续过户又经历了将 近 3 个月，其中因为有过年和清明节显得好像时间太长了些，其实整个过程效率 还是很高的，正好赶上了国家对房产交易整改政策，房管局、银行、开发商等办事时效都缩短了。

置换结果:

98 平的两居换成了 122 平(另有阳台赠送)的三居、开发商从首创换到了龙湖、从洋房社区换到了更好一些的洋房社区、地点都在西安的三环以内、 离西安的市中心和其他核心区域更近、周围的生态环境更好一些、周围商业变少 了、繁华变成了安静、距离高铁和机场没有之前那么便利等等，当然各有优势和 劣势，也算是满足了自己想要的几个重要的点。

卖房个人经历

我们自己房子的情况: 满三不满二(契税不满 2 年，有增值税)、产证不在手(2018 年年底下来)、在开发商处买的新房、有房贷(在银行有房贷，无其他任何抵押)、 无出租过、婚前财产-房产证上2个人名字、精装修有家具家电

卖房经历的流程

中介公司的流程很专业也很复杂，我就简单画了个图把我们经历的流程捋了一下（参考上面的房屋情况）， 以我们卖方的角度出发，以房子的现实情况标注了这套房子出售过程中基础和必经的环节。

10月 - 1月

房子挂在中介

客户约看房

我们自己也开始看房，跑二手房的楼盘开始对比看房

调整了 2 次自己房子的出售价格

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- 这个过程中说我们没有焦虑和担心肯定是假的，毕竟经历了房市回落，购房者都在观望，大家买涨不买跌是必然的心态，而且房价回落不到从前也必然出现有价无市的情况。我们自己跑了很多个二手房楼盘，看了很多户型，也有特别特别喜欢的，但是根本不能在自己的房子没卖出去之前下手，也导致错过了一个特别特别喜欢的房子。这些都是肯定会出现的正常情况，一定要放平心态。

- 在这个过程中也了解了跟我们一样的卖房者心态，还有购房者心态，不同的中介业务员对买卖房屋市场的分析、户型分析、投资分析，自己一定要有分辨意识，坚定意志，不能左右摇摆，不然越看越多自己眼花缭乱不知道未来 怎么买。要很清楚自己对购房的最重要的几点，好好分析看到的小区、地段、 户型等来权衡利弊，每一个房子都有绝对和相对的优劣势的。迷茫也肯定会有，这是个必经的过程。

- 我们在看房过程中就意外遇到了自己比较信任的中介人员，在日后我们买房子的时候全程带我们看房，帮我们办理。

1 月 27 日

买方第二次来看房

我们买卖双方谈价格，谈拢之后签订中介出具的二手房买卖合同

买方给我们交了 5 万元定金(直接银行卡转账)

买方具有买房资质，也是贷款买房

·双方提供资料

卖方: 购房合同/房产证、契税票、大修基金票、户口本、两个人身份证、两个人结婚证

买方: 户口本、两个人身份证、两个人结婚证(这个时候他们还没有领证、后面正式网签、银行面签、资金监管的时候提供)

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- 我们房子比较特殊，前面也说明了具体情况(有增值税、房产证在房产局在办所以不在手)，在谈之前必须给买方说明真实情况，双方达成统一。中介出具的买卖合同中明确提出了一些各个流程的时间结点，我们在补充条款中加上了"以房产证下来的时间为准"，因为房产证下来的时间确实不太确定，以免因为时间点的问题出现违约责任，买方也表示完全理解并同意。

- 卖方(我们)要与中介确认买方的资质和贷款资质，确定没问题。

- 签订合同时一定要核对好双方的信息、房屋信息、违约条款

- 遇房屋或买卖双方有特殊情况一定要写进补充条款，双方达成一致。

- 中介、买方、卖方三方留好联系方式，方便随时联系。(我们三方建了一个微信群，所有的进度和事情都在群里面沟通确认。)

1 月 28 日-2 月 28 日

1 月 28 日-2 月 15 日这个时间是因为马上过年和过年期间，很多事情没有实质性进展，大家都能想到也能理解，所以基本上所有事情都是在年后 2 月 15 日开始操作的。 我们房产证在年前最后踩着点儿下来了，年后开发商那边一直等到他们的手续备 齐结束了以后才在房管局拿到了我们这一批业主的房产证(这个是开发商自己的 操作了)，从 2 月 15 日开始，我们就一直是在和开发商进行沟通确认，房产证就是在 2 月 28 日这天拿到了。

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- 这个时候房产证的政策是(一手房的贷款买房)，房产证下来以后开发商领回手里，业主可以到开发商处取复印件，就是为了方便产权人办理一些关于房产的事情。

- 像我们有抵押贷款，后面要做抵押登记，所以房产证一下来，这个时候一定一定要告诉开放商我们现在要提前还款，可以不用做抵押登记走他项权证的流程。这个太重要太重要了，如果进了办理他项权证的过程，至少需要 3 个 月-6 个月不等很长时间，导致后面根本不能给房子做解押手续，影响房子的买卖和过户。

2 月 28 日-3 月 6 日

中介公司将房源在房管局挂牌

提交资质审核

预约进行房屋评估，确定评估日期。

3月7日

评估工作人员对我们房子进行实地评估拍照

3 月 13 日

签订网签合同

银行面签

签订资金监管协议

·双方提供资料

卖方: 夫妻双方到场，两个人身份证，户口本，两个人结婚证，契税票，原始购房合同/房产证、储蓄卡、房产证复印件

买方: 夫妻双方到场，两人身份证，户口本，两个人结婚证，两个人征信，两个 人流水，收入证明，私章

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- 当天签订了 2 份合同：网签合同、资金监管协议（网签合同忘拍了，已被收回）

- 买方与银行做了银行贷款面签(买方的事情会在买房经历里细说)

- 留好批贷交易专员的电话和信息，可以随时咨询买方批贷情况，我们好第一时间去银行办理提前还款和解押手续。

3 月 22 日

收到买方的房贷已经审批通过的确认消息

我们着手提前还款和房子的解押手续

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- 买方的贷款审批时间是可以比这个更快的，按这个时期的银行时效一般是 3-5 天内就审批通过了。

3 月 23 日- 4 月 8 日

- 买方首付款已存入资金监管账户(俗称买方付首付/刷首付)

- 我们去我们房贷的银行提前还款，办理解押手续，一个小时内就办好了，不需要提前预约，到了直接取号排队办理。

- 收到了房管局的短信通知，资金监管账户房款全部到账。

- 银行出注销抵押受理单，房子解押完毕。

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一般解押手续的时间是大约一个月左右，我们房子的情况不做参考。

4月9日

带着注销单到开发商处领取我们的房产证(我们这个房产证就在开发商手里，已经提前咨询好拿着注销单的当时就可以领到房产证，前一天我给开发商打了电话提前约好了。)

与买方到房管局过户

·双方提供资料

卖方: 两个人身份证、结婚证、结婚登记审查表、户口本、房产证、大修基金票、 契税票、储蓄卡(缴税)、网签合同、资金监管协议、资金监管申请表

买方: 两个人身份证、结婚证、户口本、一张一类银行卡，刷个税和契税。

我们买卖双方到房子里进行交接 – 门禁、钥匙、水电气到物业进行交割，结清所有的费用并更改业主信息

4 月 11 日

买方房产证出证

房管局出具资金监管放款通知书

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- 从买方房产证出证到资金监管放款是 3 个工作日，可以随时关注自己的银行账号到账信息或者随时打资金监管协议封面上的电话咨询。

4 月 16 日

资金监管放款，终于拿到了房款。

总结:

在卖房的整个过程里比较重要的几点我感受比较深要注意的如下:

- 遇到好的买方办事情真的很省心，买方会配合我们的时间尽快办理，大家都把时间赶起来，速度和时效会特别快。

- 我们遇到的买方资质很好，材料很齐全，办业务和审批很快。

- 房子的提前还款和解押手续一定要在买方付完首付再去银行办理，这样才是最最稳妥的。(毕竟是要自己付很大一笔钱出来还款，要确保房子的交易没问题才好。)

- 银行批贷、买方房产证出证一般都是只通知买方，我们自己全程都一直在跟进，好第一时间知晓就进行下一步。我们的买方很好，一般都会在群里面说一声也通知到我们。

- 买卖毕竟是双方的事情，所有的流程都是一环接着一环，一方的环节接下来 就是另一方，所以大家有事通知双方随时沟通很重要。

谢谢读完文章，希望有帮助呀。