文旅特色小镇开发运营难？你和古北水镇只差这4步！

导读

2017年，古北水镇营业收入9.79亿元，同比增长35.16%；全年累计接待游客275.36万人次，同比增长12.89%。古北水镇从2014年开业至今才历经了短短的4年，它是如何从一个无名的小镇成为当今的“爆款”？又是如何从竞争激烈的旅游行业中脱颖而出成为后起之秀呢？我们一起来看看古北水镇的成功之路。

古北水镇，位于北京市密云区，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是北方罕见的山、水、城结合的旅游度假景区，占地面积近10平方公里，人称“北方乌镇”，是京郊新近产生的地标。

古北水镇有多火？我们从它的发展历程数据就可以感受得到。 

古北水镇于2010年签约新建打造，建设三年以后于2014年10月正式对外营业，当年的游客接待量就差点破百万(98万)，实现旅游收入1.97亿。然后就以令人乍舌的速度一路狂飚。2015年，古北水镇接待游客量超过160万人次，旅游综合收入近5亿元。2016年，游客接待量达到245万人次，实现旅游收入7.35亿。2017年，游客接待量超过275万人次，实现旅游收入9.79亿。

这个数据是个什么概念？有了对比可能你就会有直观的感受。

与古北水镇师出同门的浙江乌镇景区，一直是中国旅游度假区经营领域的“高山”。它从2001年开始对外开放，市场反馈一直很好，2013年，其年营业收入突破7个亿。但是，古北水镇仅仅花了2年多时间，做到了乌镇经过12年才取得的成绩，超越了曾经的行业标杆。

那么，它是如何从一个无名的小镇成为当今的“爆款”？又是如何从竞争激烈的旅游行业中脱颖而出成为后起之秀呢？

选址定位

资源丰富 区位优势明显

论地理环境：

位于北京市密云区古北口镇，是北京的东北门户，背靠中国最美、最险的司马台长城，有珍贵的军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源；且其坐拥鸳鸯湖水库，原生态的优美自然环境，是京郊罕见的山水城有机结合的自然古村落。

论区位交通：

古北口镇与河北交界，目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线，距首都国际机场和北京市均在1个半小时左右车程，距离密云区和承德市约45分钟车程。交通便捷，车程控制在2.5小时内，是当前消费升级浪潮下城市周边游相对适宜的标准，古北水镇逐渐成为周边城市家庭节假日休闲度假的第一选择。

论空间区位：

我国优质古镇集中分布在南方，如周庄、同里、乌镇、西塘、丽江等，北方的古镇虽然不少，但由于北方缺水，很难找到背山靠水、体量相当且综合美誉度能与江南“六大名镇”并驾齐驱的古镇。

规划业态

特色彰显 理想照进现实

古北水镇是完全新建的，没有一栋历史文化建筑。它是在北方砖瓦建筑结构上，借鉴了乌镇的南方水系打造，完全无中生有的一个项目。从某种程度上说，这是一个劣势，但是它恰恰也成为最大的优势。这样，规划者就有了非常强大的自由度，不但可以通过对当地历史、民俗等文化的深入挖掘，再现一个北国小镇的历史记忆。同时，规划者可以根据现有资源和文化，构建一个市场需要的理想小镇。

比如“水”，对于华北绝大多数的景区来说，都是一种比较稀缺的旅游资源，对古北水镇也是如此。水镇本无水，原本只有一条流经区域且流量很小的小溪，然而，古北水镇在打造过程中，巧妙的利用堤坝等设施，打造一个个首尾相连的水面，贯穿整个小镇，最终形成叹为观止的“北方水乡小镇”。

又比如，作为新建的小镇，通常而言，由于没有历史的积淀，给游客的感觉比较现代从而找不到小镇或古镇的体验。但古北水镇在建造之初已经充分考虑到了这一点。走进小镇，几乎感觉不到新建的痕迹，建设中大多采用“修旧如久”的手法，力求再现小镇的历史风貌，展现出来的更多的是一种小镇历史的久远和深厚的文化积淀。相当部分的建筑材料都显示出曾经经历或使用过很久的痕迹，有些院落从斑驳的墙体和大门可以看出，明显是从其他地方整体收购并在此原样复建，充分展示出设计者的匠心独运。

人们普遍认为，古北水镇是浙江乌镇的翻版，故被称为“北方乌镇”，其实不然，古北水镇只是在建设和运营中借鉴了乌镇的成功经验，而在小镇特色上，则完全与乌镇不同，更多的体现出了自我特色。如果说，乌镇展现出来的是一种南方的江南水乡，给人的感觉是温婉如玉，而古北水镇则展现出来的是一种北国的边塞小镇，给人的感觉是沧桑粗狂。

古北水镇在打造过程中，充分展现了对区域历史、文化、民俗的理解与尊重，并把这种尊重运用到了业态呈现和体验上。例如，通过长城书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建，最大程度地实现了北方小镇的场景化营造，展示了北国边塞小镇历史风貌和民俗文化，并与司马台长城有机的融为一休，形成独一无二的自我特色，并对游客产生了极大的吸引力。古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘，通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现，让游客更真实的体验和感受古镇生活。

运营理念

“乌镇”模式 重体验重市场

古北水镇的投资主体也是乌镇的主要投资主体，操盘团队也基本是乌镇的原班人马，理念上沿袭之前诸多乌镇的成功经验，用良好的体验去赢得市场。

一、从观光景区向度假区的转变，突破了“门票经济”的局限

古北水镇在规划时，对景区业态进行了“三三制”划分，三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。

门票只是进入古北水镇的门槛，游客在景区里的二次消费才是经营者更为看重的收入来源。景区还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等项目，收入渠道多样。同时景区对夜生活的挖掘是无所不用其极，几乎所有的业态都会围绕夜生活来构建。这样，使得游客能够留的下来，各项目间能彼此促进，在充分满足游客多种旅游消费需求的同时，极大的降低了门票在整个经营收入中的比例，取得了破解“门票经济”的巨大成功，提升整体收入规模。2017年3月1日古北水镇取消原有的夜游门票，从2017年3月25日开始，景区全天门票价格统一为150元/人，大量客流使景区运营突破了昼与夜的限制，实现了真正意义上的旅游度假区。

二、通过设置不同体验业态，减少淡旺季节差

古北水镇基于对景区普遍存在的淡旺季问题的考虑，推出夜游长城索道、夜游船、温泉、灯光水舞秀、传统戏剧、杂技等常规类项目；以“圣诞小镇”、“古北年夜饭”、“长城庙会”为冬季主题品牌活动，开发出雪地长城观赏、庙会、冰雕节、美食节、温泉等一系列冬季旅游产品，强化冬季氛围，提升景区人气。通过统筹景区内各类资源，有效实施收益管理，以调节北方景区存在较为普遍的淡、旺季客流不均衡现象，实现了“淡季不淡、旺季更旺”的经营目标。

三、重文化生活体验，提高游客重游率

不得不说，在这竞争激烈的旅游业中，培育出了一批又一批越来越挑剔的游客，现在的景区不怕游客不来，就怕游客不再来，因此，如何提高游客的重游率成为景区十分头疼的难题。古北水镇通过生活场景再造的方式，大大提高了游客的旅游体验，从而提高游客重游率。

目前，古北水镇通过多个主力店营造出的文化韵味与体验感，辐射游客消费的多重场景，景区内的4家五星级酒店、2个高档会所、4家精品酒店、30多个特色民宿、200多家商铺、10余个民俗展示体验区、全长1256米的长城索道以及国内首屈一指的温泉资源都成为游客重要场景体验场所，古北水镇每一处都是一个景点、一个场景，游客很难一次就能体验到这里的全部活动，丰富的体验场景成为游客重复消费的重要拉力。这其中让人印象最为深刻的是十余处特色民俗展示体验区，我们现在听到了太多景区都在民俗体验上大做文章，但真正玩得精致且纯粹的却极少，而古北水镇游客可以全程参与从选料、生产、加工到出成品的民俗体验，并可以将自己制作的产品带回家。

四、用善意和服务赢得口碑

网络时代，口碑的力量不容忽视，在这一点上，几乎所有景区都在讲，但是真正能落到实处做好的并不多。古北水镇把提升游客满意度当作一项常态的核心工作来做，坚持践行“将最大的善意释放给每一位游客”的核心服务理念。一方面坚持每周的宾客意见收集制度，每周公司管理人员及高层领导批复整改；另一方面景区在对客服务上，充分考虑游客在景区内的参与度、感受度、体验度，以此不断提升游客满意度和口碑。

运营手法

成立统一运营管理的公司

古北水镇项目总投资超过40亿元，面对如此巨大的资金需求，投资方采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，确保了项目开发建设所需的巨额资金的保障。

古北水镇项目的建设运营团队、战略投资者持股比例均在10-30%之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。伴随古北水镇开发的深入，原有股东保持稳定并不断增资，又有新股东踊跃加入，古北水镇这处优质资产得到了市场上各类资本的一致追逐。此外，古北水镇投资方还与知名地产商开发龙湖地产，借助古北水镇巨大的游客量和消费能力，共同开发打造区域内唯一的房地产项目长城源著，力求通过地产开发的资金快速回流，从而实现资金的平衡。

当然，作为北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目，古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持，除2012年获得密云县政府4100万的基建补贴外，更是在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得当地政府的支持帮助。实际上，景区除了文物部分的内容归政府管理外，大部分项目的营收归公司所有，由公司统一运营管理。运营公司除通过招拍挂形式取得1000多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式，其它商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。

通过运营公司的统一运营管理，实现了古北水镇全域范围内的资源统一调度、区域综合管控、产品统筹营销、服务全面提升，形成了一个多渠道、长短期现金流互补的盈利模式。

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◆如何获取特色小镇、田园综合体的扶持基金？

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