开民宿不得不了解的八个方面

近年来，随着旅游业的发展，民宿日渐火起来。许多酒店人持币以待，想投身民宿项目。可是什么是民宿？它与经营传统酒店有何不同之处？

文章来源：栖息旅游

民宿不是农家乐

民宿不是农家乐，即使它有的时候看起来确实像。和农家乐简单的、陈旧的、粗放的模式相比，民宿无疑是质的飞越。

民宿不是旅游

有的说民宿是休闲农业的一种，可是从一个安吉民宿来看，并不完全是这样。安吉紧挨着莫干山，当莫干山火的一塌糊涂的时候，安吉实际上是以传统的旅游业为主，后来想着，既然莫干山能搞民宿，安吉应该也能搞，如果民宿有特色，服务也跟得上的话，就能够吸引客人冲着民宿来度假。

可事实是，运营数月后发现，现实和理想是有差距的。去莫干山的客人80%至90%是冲民宿去的，他们会为一家民宿去度假，但是来安吉的客人仍是以旅游为主。所以，从消费者对于服务的需求来看，传统的旅游业和民宿之间的一个动，一个静，差别更还是很明显的。

民宿不是酒店

民宿、airbnb、酒店，三者虽然都是住，但是区别还是很大的，对于经常出差的同志来说，酒店星级再高，也是没心思享受的，它会去强调标准化：热水、室温、数个不同蓬松度的枕头、客房打扫时间和服务员响应速度。

而民宿则属于新标准化，或者叫个性化的标准化，或者叫乡愁、情怀、或者叫说走就走的旅行，可能这就是所谓的“调性”和消费升级吧。

资金门槛

民宿资金门槛还是有的，拿最有名的莫干山为例，大致分成三个等级，像裸心谷和法国山居这样洋家乐模式，投资资金要上亿，而更具代表性的大乐之野、清境原舍、庾村、翠域、无界等等外来开发者，投资往往在千万级而一些本地开发者，例如遥远的山、居图、西坡民宿，投资是在百万级。

总的来说，民宿并不是拿一个空心村简单改造一下，它需要有其他内容来做承载。周边环境与所要开发的民宿，一个是风格要统一，另一个是格调要上升。这一些的基本要求注定了民宿投资不会太少，少的几百万，多则超过千万。

回收期长

民宿投资回收期要比酒店短，但是一定比我们想象的要长。许多民宿一到周末的确一房难求，可在非周末期间却门庭冷清，投入和产出不成正比，或者说，没能达到理想状态。

以安吉松果花园为例，松果客房共有9间，房价从480元至880元不等，最初计划回报周期为3至5年，经过近半年运营后，已经将回报周期延长到5年以上。目前收支还算平衡。

其负责人透露，除客房经营外，还启动了餐饮服务，因此方能保持每月20%的盈利，但与理想状态仍相差甚远。

运营方面

民宿就像服务业中的任何一个分支一样，有高要求、繁杂、琐碎、吃力不讨好的那一面。有风景还要有房子，找到景色最好的旧宅并拿下改造，这事比你想象的更难。民宿项目过于偏远导致的管理半径失效是常有的事儿。

营销方面

考虑到民宿销售的很大一部分是风景，新的问题又会随之而来。不是所有人的家乡都美如画，过于偏远的地方也不适宜开民宿；你还要有一点推销的能力，把原本不值钱的山间老宅包装成一个好故事，才能卖得出去。现在许多民宿都在通过自媒体进行营销，这对传统农家乐经营者而言，也有着不小的“鸿沟”。

运营、营销方面所有这些，都不是普通人能够以一己之力做好的，一个小规模的公司(或是运营团队)将会成为标配。

当然，一旦能够完成大部分的前期准备，不管是钱、人、关系还是顾客，都有可能会反着找上门来。

当地政府支持

民宿不同于其它产业，需要和农民打交道，农民的房屋出租合同是有可能随时加价的，并且成为投资民宿不得不面对的一大风险。

在准备做民宿期间，得到的信息都是积极的，一旦装修好准备营业时才发现，相关部门没有把你当农家乐对待，卫生是需要许可的，而且比农家乐严的多，消防还是必不可少的，门口的道路是要和村民商量的，停车是很麻烦的….而这些都需要当地有人支持你的项目才行。

民宿的客户需要的是更高的品质、更多的特色和更好的消费体验，民宿的经营者需要的是更好的口碑、更高的客单价和更丰富的盈利手段，想同时满足，就靠你的铁人三项式的综合能力。

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 乡村振兴战略下

‘’美丽乡村‘’火了，"特色小镇"火了，"田园综合体"火了!

如何进行顶层设计？

如何把握政策进行创建申报?

如何获取金融支持？

如何可持续创新发展？

如何让乡村激发“内生增长动力”实现乡村振兴？

如何导入、培育特色产业？

如何引爆田园综合体、乡村振兴的业态和产业布局？

11月24-26日

相约浙江杭州

开启属于您的小镇与田园之旅

政策+理论+实践+资源+考察

帮助您

把所有的困惑与犹疑都将得到答案

重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！

峰会 · 简介

峰会时间:  2018年11月24日-26日

峰会地点:  浙江杭州

参会对象: 

1. 各级地方政府主管领导和相关部门领导.

2. 房地产产业链企业董事长,总经理及其他高管团队

3. 特色小镇田园综合体的策划规划单位主要领导和高管

4. 文旅项目投资机构,策划机构,运营机构,建设机构的主要领导和高管团队

5. 农业休闲观光产业,共享农庄,民宿,健康养老养生建设规划设计,园林景观绿化团队单位负责人和中高层.

6. 特色小镇田园综合体文旅相关产业链服务企业的相关领导和高管团队.

峰会指导单位:国家发展和改革委员会宏观经济管理理事会

主办单位: 北京康韵易达商贸有限公司

                华夏万邦(北京)科技有限公司

抢票热线:汲老师 13717750889

峰会模式：

峰会5+1模式:部委专家领导政策解读+ 标杆项目操盘手解析案例+高端资源对接+ VIP会员私董会+典型项目实地考察

峰会重点破解6大核心问题:

1. 如何正确理解国家关于乡村振兴,特色小镇和田园综合体的指导政策,厘清政策边界,保证项目健康安全建设.

2. 国家和各级政府的扶持资金有哪些?申请渠道是哪些?

3. 田园综合体和文旅小镇的产品和利润都来自于土地,最大的风险也来源于土地,除了建设用地指标外,国家在支持项目建设方面还有哪些增量土地可用于项目开发?

4. 国内和台湾典型项目的操盘手亲临现场分享如何整合各方资源,与市县乡村各级组织合作,进行项目的策划规划和运营,建设一个成功小镇项目的核心是什么?

5. 建设一个成功文旅小镇的共同点有哪些,可复制的模式是什么?如何利用当地的资源禀赋,融合特色成功文旅小镇的共同点和可复制的模式,打造一个成功的文旅小镇.

6. 特色小镇要以产业为核心,如何科学的挖掘和培育当地特色产业,让小镇建设既不能盲目地产化,也不能完全去地产化.

7. 通过实地考察国家级的典型田园综合体和特色小镇项目,并与建设者座谈研讨,深入了解其成功运营模式.…….

大参会机构关注的焦点:

1. 各级地方政府: 深刻理解中央及国家各部委的最新指导政策,以利用好政策工具,引导并支持社会工商资本参与本地特色小镇和田园综合体的建设.

2. 投资机构: 在40万亿的市场机会面前,如何抓住投资机会,规避投资风险,实现新的发展.

3. 房地产开发商: 如何在中美贸易战和国内严控房价的新形势下,抓住新机遇,通过特色小镇和田园综合体建设实现转型.打造中国的”迪士尼”和乡村振兴的样板.

4. 策划和规划机构:在策划和规划合一的趋势下,如何以项目运营为核心,进行策规一体的服务.

5. 运营机构:在市场进入以产品运营为核心转入以”客流”运营为核心的新形势下,如何应对这些转变,如何成功进行招商和引流?

6. 新农业新农人创业者:乡村振兴离不开新农人对农业的创新,新农人如何轻资产进行乡村建设和再造?

峰会议程安排

第一模块:2018年最新美丽乡村特色小镇田园综合体指导政策和案例深度解读

李兵弟：中国城镇化促进会副主席，住建部村镇建设司原司长，教授级高级规划师，连续参与2006-2010中央1号文件起草工作

张玉成：台湾品牌农业推广协会理事长

第二模块:乡村振兴中美丽乡村特色小镇和田园综合体建设创新规划、创新运营实操案例解读

俞小平：大大"绿水青山就是金山银山”两山“理论发源地”，浙江省湖州市安吉县天荒坪镇余村村委会主任

夏兆春：北京奥伦达部落综合体策划中心总经理

第三模块:欢迎晚宴+项目资源对接+精准高端人脉交流

第四模块:泛地产企业如何参与城乡融合的休闲产业建设和必须掌握的农村土地政策要点

魏玉栋：美丽乡村建设国家标准起草人之一，农业部美丽乡村创建办公室原主任

王萍：蓝城第一个落地交付运营的小镇，蓝城莫干山观云小镇执行总经理

第五模块：乡村振兴中民宿产业的顶层设计和规划运营分享

刘建林：浙江省莫干山管理局局长助理刘健林

唐朝帮：国家发改委宏观经济管理理事会副秘书长

VIP及法象振兴传习社会员专属服务

1 田园综合体特色小镇土地政策破解应用和扶持资金申请渠道研讨会

农业部美丽乡村建设办公室原主任---魏玉栋

2 休闲农业和田园综合体创新经营模式项目路演

点评嘉宾：

中国台湾农业推广协会理事长---张玉成

国家发改委宏观经济管理理事会副秘书长---唐朝帮

蓝城蓝越建设管理有限公司总经理，宋卫平第一个文旅小镇操盘手---杨岳

3 国家级特色小镇和田园综合体典型项目实地考察+专题研讨会

余村：大大“两山”理论发源地，全国践行“两山”理论，从高污染严重破坏环境的矿山产业转型绿色休闲产业建设美丽乡村的模范生。

鲁家村：国家级田园综合体典型，从负债150万到吸引3.3亿，在不依靠地产的情况下，创造出“公司+村+家庭农场”的鲁家村模式，建设成4A级景区。吸引了党和国家领导人及全国各级政府前来考察学习。乘坐“田园鲁家”号小火车，体验田园鲁家美景。

（报名方式）立即拨打电话或微信咨询

报名：汲老师	电话	13717750889
	微信	13717750889
备注：本次峰会仅限企业董事长高管参加，按照报名先后安排坐席

活动推荐：12月8日—10日，杭州田园综合体6大标杆项目游学考察