拜托了开发商，多做一些「垃圾」户型吧！！

年前去谈事情，听到这么一个消息：

有地产商非常奇怪，为什么现在的年轻人那么热衷于改户型。

简单一点的改个开门位置、隔个衣帽间。

动静大的，把所有能拆的墙都拆了。

原因很简单：现在大家的需求越来越个性了，单一的“好户型”很难满足所有人的需求了。

我在法国留过学，也到过北欧日本的人家，他们的户型非常丰富，价值观也很多元。

一栋不大的楼里，可能会有十几个大小不一的户型供人选择。

现在国内房地产主流市场，挑户型的逻辑非常简单而且单一：

● 户型方正

● 南北通透

● 明厨明卫

● 客厅主卧朝南

● 房间多多益善

● 偷面积多多益善

但除了符合以上标准的完美户型之外，还有大量看似不好的户型，其实居住体验并不差。

正好我一直都在看房、包括这些年去过很多家访，我会从真正购房者的角度聊聊，什么样的可以叫好户型。

尤其对于一二线城市来说，能够拓宽选择范围，在有限的预算里，淘到很多看起来并不“完美”，但居住体验同样不赖的房子。

厨卫不能小  

我看户型第一个先看厨卫。

厨卫小、相互紧挨着，旁边还有承重墙的，除了一小部分可以抢救，剩下的住起来一定不舒服。

厨房和卫生间看似不起眼，但非常大地决定了生活品质。

而且因为这两个空间涉及大量的上下水管线、通风管道，意味着马桶、水池、灶台的位置基本都被限定住了，更不可能满屋子乱挪位置。

比如我们之前研究日本的小户型，40㎡的套内，还要拿7个㎡出来做卫浴空间，非常大手笔。

除了卧室，整个公共区域都打通，做餐厨客一体。

尽管是个小户型，住起来也都不会觉得拥挤。

但国内实际的情况却是：

厨卫面积被压缩到极致。

更多的空间留出来给客厅、给卧室，边边角角才安排厨卫。

现在还有大量的厨房里放不进一台正常尺寸的冰箱，做饭拿个东西得里外来回跑。

80年代前的卫生间甚至2㎡都不到，就是要你站在蹲坑上方洗澡，刷牙都要去厨房水槽，更别提洗衣机了。

在2004~2006年之前的户型，为了方便上下水管的布置，厨房和卫生间都紧紧贴在一起。

尤其在广东还有非常多卫生间在厨房里的设计。

加上厨卫旁边一般都是承重墙，想扩都没法扩。

这样的厨卫不是不能用，但就是憋憋屈屈。

人在里面住久了，会非常辛苦。

户型可改动

很多户型乍一看不错，但是完全没有改动的空间，每面墙都被限制住了。

价格合适、地段合适、配套合适，就是户型不合适，这房子到底买还是不买？

户型如果可以改，哪怕原始户型有问题，也是可以入手的。

后期装修多花一两万砌墙拆墙，非常划算。

窝囊二居变高配

像这个北京的户型，地段非常好，步行10分钟双地铁，单价比马路对面便宜近一万，而且是周围难得的小户型。

98年的55㎡小二居，只有一个小暗厅，如果当二居使用，非常凑合。

但要是能拆改，把暗厅、厨房、次卧打通变成一个大LDK，再扩一下卫生间面积，就是方圆3公里都没有的高配一居。

当然实际情况是，这两面大概率是承重墙不能动。

所以厨房做不了开放，但次卧仍然可以拆掉。

五种用途的厨房

好的户型，还能适应各种不同的生活习惯。

比如这一套户型，厨房和餐厅相连，原本是常规的独立厨房。

但它稍微改改，就能有非常多种用法：

把隔墙完全拆掉，就是开放式厨房

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担心油烟，或者有其它需要

也可以把灶台单独隔开，做中西分厨

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开放式隔出来一个生活阳台，便于晾晒

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靠内侧的位置隔一个国外常见的

独立食品储藏室或杂物间

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 不用处处完美，有舍有得  

南北通透、明厨明卫的完美户型，人人都想要，但不是人人都负担得起。

无奈理想丰满，钱包性感。

所以好的户型，其实不用处处完美，反而应该“把钱花在刀刃上”，该好的好，该省的省。

而且现在科技发达，很多所谓的问题其实早不是问题。

暗空间

现在的楼越盖越大，中间没有采光的暗空间就是个问题。

但暗空间只要利用好了，并不影响居住，还可以有效降低买房成本：

储藏室/衣帽间/设备间

使用频率极低，完全没有必要自然采光。

卫生间

使用频率低，而且都有通风井，只要开排气扇，肯定不会有异味、通风问题。

卫生间的异味通常是从下水道返上来的，和暗卫无关。

厨房

如果做了开放式厨房，餐客厨连在一起，厨房就不需要单独开窗户了。

日本住宅大多都是这样的设计，但国内建筑规范不允许（主要是因为燃气）。

卧室

卧室晚上睡觉，白天就不呆在里面了。

只要能解决通风，有没有自然采光并不要紧。

日本很多住宅的卧室，采光很弱或没有窗户。

比如像这个巴黎的户型，户型也是对向采光，和国内一些二居非常相似。

但它厨房没有采光，直接做成开放式，和整个客厅一起接受大窗户的采光，开发商不需要挖空心思给厨房加窗户。

又比如这个俄罗斯套内88㎡的户型，虽然只有单面采光，但把采光都给了两个卧室和客厅。

靠内一侧的暗空间，就安排给了走廊、卫生间、储物间，空间利用非常合理。

而且这个大手笔的玄关设计，居住体验比很多国内同类户型要好很多。

关于这个户型的更多美图，可以在今天的灵感家栏目里看到。

通风

除了南北通透，很多户型的通风多多少少有点缺憾。

更别提有暗空间的房子。

这个问题用新风系统就能很好的解决。

像是商场、办公楼、机场、医院，很多都没有自然通风，依赖新风设备进行换气。

很多欧美的高层豪宅，窗户直接封死，完全依赖新风。

给大家做个简单的数学题：

100㎡的房子，新风系统一套2万。

主机功率90~120W，24小时耗电3度不到。

按最高梯价8毛钱一度电算，一年电费也就840块钱。

新风系统用十年，成本也就三万不到，但房价如果低10%，省下的钱就相当可观了。

室内温度

西向、顶楼的屋子价格低，除了漏水，就是夏天比较热。

这个问题解决起来也很简单：空调买大一号，开的时间长一些。

说到底也不过是笔经济账，就和前面讲的新风一样。

乍看觉得浪费电，但房子便宜的就也许不止这个数了。

顺便说一句，漏水这个问题，也是便宜几百，贵则一两万能彻底解决的问题。

我父母家就是顶层，住了十几年从来没漏过水。

 符合自己的生活方式和需求  

看房的时候，多想想屋子之后可以怎么装修、怎么布局，捡漏的可能性非常大。

这种小厅大卧的户型，其实很适合在主人床边放婴儿床，或者提供给需要用轮椅的老年人居住。

有的大一居，面积足够，自己隔成两居，也绰绰有余。

在这一点上，建议买二手房一定多和几个中介聊。

好的中介，能帮你找到最适合你的房子。

大小适宜，给每个人居住的尊严  

讲户型，就没有办法脱离买房。

大城市的房价越来越贵，大量刚需关心的，并不是哪个户型好，而是根本买不起房子。

2005年的国六条，要求地块70%的户型面积必须在90㎡以下，俗称70/90政策。

这个政策出来后，市场出现了大量的89㎡小三房。

这种小三房虽然面积紧巴巴的，但总价不高，非常受刚需欢迎。

下面这个户型出自贵阳神盘花果园A区。

建筑面积43.66㎡的两室一厅，基本已经小得不能再小了。

（彩图家具尺寸明显不合比例）

测算实用面积约34㎡，单面采光，厨卫全明，几乎没有空间浪费。

该有的部分一个不少。

在2015年之前，这样一套房子只需要20万左右就能买到。

说到花果园，这个小区紧挨着贵阳老城区，密度极高，住了40多万人，一层楼9户，一直被本地人诟病脏乱差。

但正是因为这个超级大盘的存在，压制了贵阳房价很多年。

图源：见水印

很多曾经在其它省份打工的贵州人，也得以实现省城购房的梦想。

大量回流人口，给贵阳的经济起飞奠定了基础。

到目前为止，连续9年，贵阳的GDP增速一直保持全国城市前列。

2019年，贵州省GPD增长率8.3%，全国第一。

就像全球卖得最好的汽车，是5万不到就能载一家7口人，拉人送货两不误的五菱宏光。

真正好的户型应该大小适宜，先满足基本的居住需求，再去做各种享受和升级。

一个好的市场，应该各个面积大小的户型都有齐备。

尤其要在市中心和交通方便的位置，有数量充足的小户型。

哪怕住得挤一点，也能让年轻人和新移民找到归属感。

在这一点上，上海比北京好，广州比上海好，东京比广州好。

这四座城市的居住幸福感，恰恰也是按这个顺序排列的。

我心目中的好户型  

说了这么多，好户型不但住得舒服，还要买得起。

下面分享一些我心目中不错（我会入手）的户型，以供参考。

国内户型以建筑面积标注，海外户型以实用面积标注

一居室

● 北京·保利金泉70㎡ 2008
经典一居布局，虽然朝北但都是大落地窗，采光非常好，而且还有一个生活阳台。
前面举例的百变厨房就来自这个户型，整个小区的二手房在厨房这部分有各种不同的改造。

● 广州·万科云城36㎡ 2015

麻雀虽小五脏俱全，上下双卫设计，如果有需要，工作区还可以分割出一个独立房间。

LOFT是商业土地，可以规避掉部分住宅建筑规范，实现更高效的土地利用。

这种户型如果是70年产权非常值得入手。

瑞典·哥德堡64㎡ 1903

国内避之不及的手枪户型，但结构合理，独立门厅有充足的收纳空间，厨房里可以放下餐厅。

● 巴黎·AIR DU TEMPS 52㎡一居 2020

户型方正，利用率高，没有任何一面多余的隔墙。

二居室

● 青岛·万达维多利亚湾99㎡ 

标准的南北通透舒适二居，没有多余的面积浪费，最重要的是厨房足够大，并且有可能改造成开放式。

● 巴黎Hors Du Temps 87㎡ 2020

厨卫相当舒展，公共区域宽敞，最重要的是大小储物空间都有相当精细的设计，而且柜体均是嵌入式的。

上海万科翡翠公园有类似布局户型。

三居室

● 惠州·新力东园118㎡ 2020

经典的南北通透、舒适三居布置，玄关特地预留了玄关柜，厨房结构可分可合，主卧有黄金衣帽间。

● 郑州·万科世曦90㎡ 2019

几乎可以说是90㎡小三房的唯一最优方案。

● 法国图尔·Mosaik 82㎡ 2020

从玄关处有严格的动静分区，加上横厅和大露台，完全参考豪宅理念设计的中等户型。

露台面积10㎡另计

● 巴黎·100㎡ 1800s

由两个单位合并的三居室，从厨房进入主卧的设计看似离经叛道，但仔细一想对空间的利用还是非常高效。