看了一百套房，我发现金牌房型的终极特点竟然是……

据说房产圈最近流行一句话，“如果你觉得自己混得还不错，就让中介带你去看看房”。

上海现在随随便便一个30平米的老破小，都是200w起售；五年前400w就能拿下的大三房，现在都是六位数往上走了；市中心的新楼盘，11w每平基本不是问题。

房子的数量决定了你家的财富。

房子的地段决定了你的阶层。

房子即命运。

房子即野心。

为了证明自己这几年混的还不错，同时缓解自己的买房焦虑症，我整个五月份看了不下一百套房子，从内环看到外环，从新房看到二手房，从商品房看到动迁房。

现在就给大家说一说，我眼中的好房子，应该拥有的三条金线。

小区环境优良

1、风水要好

不要不相信风水，这其实是古代人花了千百年来总结出来的自然科学，它的核心思想是“顺势而为”，与自然环境和谐相处，是一种“相地之术”。

比如风水书中常说，最优地角是“负阴抱阳，背山面水”，其实是有其科学依据的——它有着优质的生态关系：可以拥有良好的日照，接受夏日的南风，屏蔽冬季寒流，同时能够调节气候。

图片来自于《中国风水格局的构成》

像上海的某森林级神盘，绿化率高达47%，光是成年香樟树就有一万多棵，夏天走在里面比外面马路至少低10度，感受一下：

图片来自于链家

每天打开窗，外面就是绿树成荫的公园和清风习习的小湖，心情能不好嘛？心情好，自然会有好的事情发生。

图片来自于链家

所以这里说的好风水，更多的是宜人的居住环境，和你的心里舒适度。

反过来，要是住在高架旁边，比如这个小区：

图片来自于链家

人家打开窗户闻到的是森林的气息，你开窗看出去都是一股汽油味，而且每分每秒房间里都有噪音，那肯定心情极度抑郁，住的久了自然会容易生病。

小区风水减分项目有：医院（从窗户望出去可以看到）、法院、派出所、检察院、监狱、寺庙、高压塔、垃圾焚烧站，以及紧挨着高架，这些都是风水师不建议买的。

小区风水加分项目有：内部种有物种稀缺的树木，且前有河流环抱，后有公园小山，最好附近还有银行，那就是风水极佳的典范了。

2、要选有口碑的开发商和物业

好的开发商和物业，是居住品质的保障。而想知道开发商和物业好不好，就去看看它的二手房价格是否坚挺。

有个著名的新加坡房企，去哪里盖房子，都会带去一个非常不错的小学或者幼儿园。而且小区的品质、规划和物业，用起来都非常舒服，自住率高，口碑佳，最后的结局自然是品质溢价。

我去看过这个开发商的楼盘，不仅永远比隔壁小区贵两万，而且一房难求。

这就是口碑的魅力。

3、要选素质高的业主阶层，可以自带“学区房”。

浦东外高桥有个板块，这里的房子比附近的区域贵4w～5w每平米，可以说是在用房价挑业主。

我在附近一条街溜达了一圈，全是各种早教培训班，家长要是不鸡血估计都没有归属感。有一位卖家很霸气的跟我说，“我们根本不在乎小区配套的是什么学校，再烂我们也能把它变成学区。”

再想想北京码农聚集的回龙观，“父母辛苦买的房，我来考成学区房”…

你看，选个好邻居是多么重要！

楼型方正

不要被大楼的外立面过于漂亮的韵律结构所迷惑，那种蛋形的、蝶形的、以及旋转型的楼房，会盛产各种奇葩的户型。

比如下面这个楼型，外立面是360度无死角的落地玻璃：

图片来自于网络

里面的户型堪称日不落，全明户型的战斗机。但是整个房子的有效利用面积，低到肉疼：

左上那个三角形的储物间，鸡肋中的极品

还有下面这个楼盘，外立面是个弧形：

图片来自于网络

里面就拥有房产界的网红，跑道户型：

所以请牢记于心：方方正正的盒子楼型才拥有更好的户型和最高的利用率。房子的“金角银边”越少，保温性越好，浪费的面积就越少。

房型优质

1、日照间距

采光不仅仅取决于房子的朝向，还取决于它的楼间距和高度。有些房子即使客厅朝南还有大窗户，但依然采光差。

比如这个房子的光线深度极短，到了阳台就进不去客厅了，严重影响客厅的采光，白天估计必须要开灯才行：

图片来自于网络

究极根本原因，是当时设计楼房的时候，日照间距系数没算好：

图片by 菠萝斑马

A的光线只能到阳台，B则可以照满客厅了。

所以这个属于房子的硬伤，后期再怎么爆改户型，客厅估计也没办法拥有全明采光。

2、朝向角度

每个地区的太阳照射角度和主要风向不同，所以不同城市的房屋最佳朝向也不同。

各地建筑最佳朝向 图片来自于网络

比如上海，最佳朝向是在正南到南偏东15度之间，早上拥抱朝阳，傍晚拥有夕阳。如果朝向不在南偏西15度到南偏东30度之内，那么采光就会比较一般啦。

所以好的房型，主卧室和客厅都应该朝南，且南北窗户通透，拥有对流空气。

比如下面这套房子，无论是朝向还是通风都属于满分：

朝向正南，且南北有对流穿堂风

在此朝向下，底层户型可以保证冬日有足够的日照，南北窗户之间能够有穿堂风，拥有冬暖夏凉的优质属性。

再来个反面案例。下面这个在售房型，房子形状就不说了，所有房间朝向都完美的避开了南方，而且是单面通风。夏天闷热，冬日无光，实在是不太宜居。

根本没有朝南的房间，且单向通风，差评

3、房间比例。 

居室的舒适度主要体现在各空间的均好性上，即房间的比例。一个比例优良的房型，应该形状方正，且尺寸合理。

形状方正很容易理解，房子的夹角和拐弯处，保温性和防水性比较差，所以越少越好。

你大概看看房型的外轮廓，如果是个比较规矩的矩形，那就是比较不错的房型：

像这种有比较明显突起的房型，就不算周正了：

而关于具体的房间尺寸比例，中国房产信息集团之前有出过一本书，叫《金牌户型》，里面是酱紫描述金牌户型比例的：

进深与开间比例不应大于1.5:1，客厅宽度不应该小于3.3米，且应有一面长于3米的墙面。主卧室宽度不宜小于3米，面积应该大于12平米，双人次卧室的面积应该大于10平米，单人次卧室应大于6平米；餐厅应该是明间，宽度不宜小于2.4m。厨房宽度在1.5m左右，且有服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6m，淋浴则净宽度不应小于1.2m。

并且通常来讲，房子的净高最好在2.7m以上，太矮了会有强烈的压抑感。

比如下面这个户型就满足了所有要求，满分：

再说一个我看过的反面案例。

这个小区当年是日本公司设计的，可能是为了让主要房间都朝南，所以楼型不方正，全是半圆：

这就导致了房型拥有锐角、钝角、圆形和凹形，而且三个卧室都非常小，房间比例不对，净高感觉只有2.5m，走进去感觉非常压抑，心里极不舒服。

4、房型流线

流线是指日常活动的路线，可以分为家务流线、居住流线和访客流线。这三条线不能交叉，是流线设计的基本原则。

流线良好的户型应该是下图酱紫，访客的活动流线与主人的居住流线互不干扰，拥有不错的私密性：

如果流线有交叉，就说明空间的功能区域混乱，浪费居住面积。举个例子，现在很多户型设计的时候，直接把阳台放在主卧室，比如下面这个房子：

这会造成家务流线和家居流线交叉，反正每次晒衣服，都要穿过主卧室……路途遥远，时间久了就会变成鞋里的那颗沙粒，用起来硌得慌。

5、动静分区

像客厅、餐厅、厨房、次卫生都属于动区，在这里人们出入活动比较频繁，应该位于入户门处。而卧室、书房、主卫属于静区，相对比较安静，应该布置在户型内侧。

动静分离，互不干扰的户型为佳。

比如下面这个户型，在客厅不会直接看到卧室，动区再吵也不太会干扰到静区。

举一个反例，像下面这个户型的次卧离着入户门比较近，平时会比较吵，而且被动区包围了，开门即客厅，没什么私密性可言。

最后简单粗暴总结，金牌房子拥有的三个特质：

+小区环境：依山傍水，优质物业，高端业主

+楼型：外立面方正且无过度花哨修饰

+户型：日照深度足够，南北通透，形状方正，尺寸合理，流线互不交叉，动静分区

不过在看完一百套房以后，我发现能够同时符合上述条件，且地域佳，交通好的房子，其实只有一个特点：