日本开发商盖的“机能小区”，虽然贵但真的香

之前给你们讲了日本物业进驻苏州小区的新闻。
看到很多小伙伴留言说觉得日本企业来中国“抢饭碗”是件好事，起码让国内同行有危机意识，也能学学人家的服务精神。

还有人问物业和装修都有日本“进口”了，那房子呢？能不能早点进到国内楼市治治那些黑心开发商。
你别说，还真有。而且日本开发商这些天在中国也开发了不少楼盘，可能你们的城市也有。
60多年历史的日本积水地产(積水ハウスは.)，10年前出人意料的选了沈阳做试点。因为沈阳楼市的不景气和定位、价格等各种原因，开盘凄凄惨惨只卖了个个位数。

不过好在积水地产没有放弃，调整规划后的裕沁系列在江浙沪地区取得了相当不错的口碑。

苏州姑苏裕沁庭（左），无锡裕沁湖畔庭（右）
日本大和（大和ハウス）在中国既有物业也有楼盘，据说是万科的学习标杆。大和在大连、苏州、无锡都有小区，前阵子南通和风雅颂的尾盘卖到了2W多/平。

常州龙洲伊都（左），南通和风雅颂（右）
还有一些中日合资的开发商，比如日本丸红株式会社和上海泰路实业合资的好世，这些年在上海建了不少口碑盘。好世凤凰城、好世麒麟园、好世皇马苑都是它家的。

好世凤凰城（左），好世麒麟园（右）
那么日本开发商和国内开发商到底有什么不同，这些“进口小区”又值不值得入手呢？今天咱们就深扒下日本开发商在国内的楼盘。

01.
日本开发商初到中国的水土不服
十几年前日本开发商初来乍到买账的人并不多，主要还是因为文化差异。
本土情况了解不深入
当初有人问积水问啥第一站选了沈阳，积水中国董事下村一隆说，沈阳的冬天很冷，低温寒冷对建筑业是个挑战，如果在沈阳都能成功，以后在别的城市自然也没问题。

积水住宅沈阳裕沁府
这…果然是技术咖的脑回路。
可一来就打“高端日式楼盘”卖点，却选了购买力平平的沈阳，还是要学区没学区、要配套没配套的地段，这波儿操作还挺迷的。
还跑到公交车上打广告：“来自日本的好房子，真的很贵！”
头一次听说标榜自己贵的楼盘，我也是服气了。

积水住宅沈阳裕沁听月轩
外观看着真的很“朴素”了
还有人调侃积水的房子不好卖是因为名字不吉利，都不懂中国人的喜好，应该改个名字再来嘛。
日式卖楼，不爱推广和营销
售楼处是中国地产商最重视的地方，日本开发商却恰恰相反，之前去看过积水楼盘的小伙伴吐槽说售楼处远看就像个工厂厂房。

积水沈阳售楼处
确实很”工业风“

南通大和的新盘
稍稍有了进步
刚开始进门前还得先带上手套和脚套，搞得看房就是大爷的中国房客很不习惯。
销售讲解时也全程中规中矩，不会像中国售楼小哥那么会来事。所以往往房子看完了，房客心里也并没留下特别深的印象。
户型设计上的中日差异
槽点最多的还是户型上的中日差异。
1）日本流行轻质结构住宅
日本住宅爱用框架结构。因为多地震所以日本公寓室内少用承重墙，都是轻质的隔墙或推拉门来做间隔， 也方便做景观落地窗。

无锡裕沁湖畔
这样的好处是能够充分利用空间，居住体验也更灵活。但在国人眼里就是不够结实。

无锡裕沁湖畔
2）大进深小面宽格局
为了争取高容积率日本住宅的户型大多采用大进深小面宽的设计， 这种户型在中国却是行不通的。
这是积水裕沁听月轩的户型图，138平的两室户照理说也很宽敞了，只有2个房间朝南。

138㎡户型
紧凑些的140㎡户型也有同样的问题：

140㎡户型
这样的户型可真没法讨中国房客的欢心。

02.
日本人盖房子，优点在你看不见的地方
经过这几年的积累沉淀，日本开发商在逐渐克服这些水土不服，另一方面房子的品质优势也随着时间渐渐展现出来。
结构强度和抗震性高
日本地产商对结构强度和抗震性的研究比我们更牛，所以别光看房间隔墙是轻质结构，人家整栋楼盖的可是相当结实的。用到的钢筋含量在50kg/㎡，比标准高出10%。
像积水的矮层则会用一体化装配式钢结构体系 完成，钢结构、隔墙、楼板都是半成品现场装配的，这种技术在咱们国内还很少见。

大开发商自建工厂，材料过关
日本开发商因为用料标准高也会自建工厂， 当初积水在广州就是先建了座工厂才开始造房子的。

积水沈阳工厂
这个工厂是专做建筑主体结构构件的，后来又搞了装修单元式的材料工厂、混凝土外墙厂、卫浴厨房等等的配套工厂。

高精度机器人焊接生产线
用上自家生产的建材，房屋质量自然有了保障。
全程日本施工标准，细致严苛
日本建筑业施工标准严谨细致，我之前在网上上看到过工人实拍的日本开发商工地：

截图来自西瓜视频@洋帆起航
工人们自己都说日本人的要求更严格，活儿也不好干。

截图来自西瓜视频@洋帆起航
为了保持墙面平整，瓷砖底下都是打了木工板的，玻璃门都贴了标识上了锁，工作很细致。

截图来自西瓜视频@洋帆起航
这是大和常州琅越龙洲的工地现场，两个字就是干净：

常州琅越龙洲工程进度报告
能把卫生做到这种程度，一环扣一环的严苛标准和检查制度可想而知，光从这点上看我都不担心房子的品质。
盖房，从住户痛点出发
日本人盖房子不是光把房子建起来完事，更会从住户的角度思考到底怎么盖才能住得更舒服。
1）外墙保温和美观
比起我们常用的外保温，他们选择外墙内保温代替。 保温防水效果更好，在南方地区可以有效避免生霉透寒的情况发生，还不影响业主的二次装修。

SHELL TEC墙
这种外立面是“高压真空挤压方式”挤成型的，强度是一般混凝土的两倍。 还涂了“超亲水性”的特殊涂层，下雨就能把灰尘带走， 才能十年如一保持的像新房子一样。
2）窗户和楼板隔音 日本开发商会选择隔音效果更好的YKK窗户 和low-E双层中空玻璃。

还会用到防噪音楼板， 这种楼板很厚，能把上下层之间的噪音干扰降到最小。而且坚决不与邻居共用隔墙， 最大限度的保护隐私。
3）同层排水

同层排水（右）
采用同层排水， 避免了排水管道占用下层空间、噪音干扰和渗漏隐患。 如果发生需要清理疏通的情况，在本层套内就可以解决，不用连累上下层的住户。
预留的管道检修口：

南通和风雅颂
4）超大楼间距
还有楼间距也很人性化，比如裕沁庭小高层的楼间距最大能达到135米。 这样宽敞的楼间距才能让光照和通风效果达到最佳，低层住户也不用担心被前排挡光。

苏州裕沁庭楼顶还做了绿化

03.
日本精工精装房原来长这样
我看了下日本开发商在国内的楼盘基本都是精装，这也是他们最大的优势。
日本建材品牌
我也看过不少国内精装盘，但不管从主材品牌还是精细程度上都和日本开发商不在一个水平线上。

‍南通和风雅颂日式装修细节
先来看看积水的精装品牌清单，地板日本大建、电器松下、卫浴TOTO、窗户YKK、净水美国怡宝、燃气林内。

裕沁府

裕沁府
再来看看大和的南通和风雅颂精装配置：YKK门窗、TOTO卫浴、林内热水器、富耐入户门、东芝空调，连墙纸也是日本品牌。

和风雅颂

好世也差不多，好世凤翔苑精装清单上有：汉斯格雅、林内、三菱电机、TOTO、松下、伊奈等等，都是高品质的日本品牌。
人性化设计细节
1）全屋安保系统 全屋防盗报警、燃气报警这些就不用提了，国内很多楼盘在这点上也做得不错。

全屋防盗报警器（左），燃气报警器（右）
除了这些日本开发商还融入了更多安全小细节，比如他们爱用室内推拉门，推拉门会设置防夹手的双向阻尼 ：

沈阳裕沁府
这是浴室门上的双侧同步门锁 ，发生紧急情况可以通过应急锁把整面玻璃拆下来施救。

沈阳裕沁府
2）老龄化友好设计 日本老龄化友好设计比我们发达很多，这点在房子里也有体现，比如楼梯间全方位无死角的扶手：

沈阳裕沁府
家中地面也很少有高差，基本能达到全屋无障碍：

沈阳裕沁府
卫生间里还有坐式淋浴器 ，老人坐着就能洗浴很贴心：

无锡裕沁湖畔
3）健康住宅标准 日本住宅还特别重视健康无污染，比如积水Townhouse配备了24小时热交换换气系统：

换气系统还专门装置了过滤PM2.5的空气过滤器，雾霾天也不怕了。
除了空气净化系统，装修材料也有玄机。室内地板满足F四星标准，壁纸贴好当天就能入住：

建材展示
还有这个在很多日本“进口”小区都会出现的电视墙：

也叫做“呼吸墙”
用火山泥岩做成的，可以调节室内湿度，有除湿功能。
净水和软水 也是必须的。过滤成软水洗澡皮肤更细滑头发也不容易打结了，最重要的是大大减少水垢问题。

净水系统
系统性收纳设计
日本房子小但看上去宽敞的原因离不开他们的收纳系统。
这是苏州裕沁庭的户型图，浅绿色的代表收纳空间：

苏州裕沁庭户型图
玄关有放高尔夫球包和婴儿车的玄关储物间 ，厨房有食品间 ，就连洗衣机都给你提前规划好了：

洗衣机位
关于日本收纳我们之前也讲过不少，我个人最喜欢的就是他们的玄关收纳和步入式衣柜：

玄关柜（左），步入式衣柜（右）
真的比普通衣柜能装太多了。
后期维护和物业很重要
我们之前讲日本物业就说过，他们一项非常重要的工作就是建筑本身的维护。其实除了物业外，日本开发商也会定期来检查房屋质量和业主居住情况。 从门窗闭合是否顺滑到下水流不流畅都会一一仔细检查，连插座里面也都给你扣开看看才放心。

图源见抖音用户名
正因为有这样的售后制度日本开发商没法在卖完房后拍拍屁股走人，必须得负责到底，时间长了自然能和同龄小区拉开差距。
所以日本开发商的楼盘值不值得买这个问题归根结底还是看你对房子的需求。 如果你是真的对住房品质有高标准，就想买一套房尽可能长久舒适的居住，那么选择日本开发商的楼盘绝对不会让你失望。 但如果你更看重性价比或房子本身的升值空间，那这些“进口楼盘”可能就没那么适合你了。 之前在知乎上看到一位住过日本开发商小区和国内某大品牌小区的业主写的居住体验。大意是说国内高端地产都喜欢把钱花在面子上，比如高端的会所或洋气的售楼处；但住过日本开发的小区后才知道把钱花在细节上到底有多香。两者对比起来简直一个在“过去”一个是“未来”。 虽然还有很长的路要走，但希望国产开发商的“未来”也早点到来吧。

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